Vladimir Shariy. Le complexe résidentiel Forest sera-t-il un jour achevé ? // Collage KV
La construction du complexe résidentiel « Forest » dans le massif de Lesnoï, commandée par l'entreprise publique « Spetszhilfond », continue d'être entachée de scandales. Récemment, l'entreprise et ses entrepreneurs ont contesté avec succès l'une des deux douzaines d'ordonnances et d'amendes infligées par l'Inspection nationale de l'architecture et de la construction en 2019-2020 pour violation des lois d'urbanisme.
Parallèlement, Spetszhilfond poursuit en justice la Cour des comptes, qui a constaté des violations dans la passation des marchés de travaux pour l'achèvement de la première phase de ce complexe. Ces litiges, parmi d'autres, s'inscrivent dans un contexte d'irrégularités financières importantes révélées par les auditeurs de la mairie de Moscou et de retards importants dans les travaux. Il semble que ces retards soient à l'origine de l'augmentation du coût total des travaux, passé de 679,3 millions à 1,06 milliard de hryvnias en deux ans, et les autorités municipales se demandent déjà où trouver les fonds. Par ailleurs, le directeur de Spetszhilfond, Volodymyr Shariy (photo), fait l'objet d'une enquête pour non-restitution de 21,8 millions de hryvnias versés à l'un des entrepreneurs. Cela ne devrait guère rassurer les habitants du tristement célèbre immeuble « tueur » du 23A, rue Milyutenko, à qui des appartements avaient été promis dans ce complexe en 2016.
Comme l'a appris KV , les tribunaux de Kyiv examinent plusieurs affaires liées à la construction du complexe résidentiel « Forêt » à l'intersection des rues Milyutenko et Sholom-Aleichem dans le district Desnyansky de Kyiv — un projet de l'entreprise municipale Spetszhilfond.
Ainsi, le 4 août 2023, le Tribunal administratif du district de Kyiv (KDCAC) a partiellement fait droit à la demande conjointe de la société susmentionnée et de ses sous-traitants dans l'affaire n° 640/17203/19. Ces derniers avaient tenté de contester une série d'ordonnances et d'amendes infligées par l'Inspection d'État de l'architecture et de la construction (GAI, devenue depuis l'Inspection d'État de l'architecture et de l'urbanisme) à la suite d'inspections menées sur ce chantier en 2019-2020. Toutefois, il est prématuré de conclure dans cette affaire, le défendeur ayant la possibilité de se pourvoir en cassation.
Le même tribunal examinera prochainement une plainte déposée par la société de services publics Spetszhilfond contre le Bureau Nord du Service d'audit de l'État d'Ukraine. Cette plainte vise à invalider et à annuler la conclusion de l'organisme concernant le suivi des travaux d'achèvement du premier complexe de lancement du complexe résidentiel Forest (affaire n° 320/25186/23). Par ailleurs, Spetszhilfond a récemment intenté une action devant le tribunal de commerce de Kyiv, réclamant 21,8 millions de hryvnias à l'un de ses sous-traitants, Skybud Group LLC (affaire n° 910/10685/23). Cette action porte sur des fonds versés lors de la tentative infructueuse de construction de ce même complexe de lancement, mais qui n'ont pas été utilisés pour les travaux.
Complexe résidentiel « Forest » sur la carte
Compte tenu de la longue et scandaleuse histoire de la construction de ce complexe résidentiel, KV a décidé d'analyser pourquoi sa construction connaît des retards importants et quelles violations diverses autorités de régulation ont déjà constatées lors de la mise en œuvre du projet.
Une histoire de sauvetage ratée
En 2016, des discussions actives ont débuté à Kiev concernant l'expulsion des résidents de l'ancien dortoir de l'usine Khimvolokno, situé au 23A, rue Milyutenko. Cette expulsion était due à la présence d'une quarantaine d'espèces de champignons dans ce bâtiment de cinq étages (construit dans les années 60), qui provoquaient une odeur nauséabonde constante et pouvaient déclencher diverses maladies, dont l'asthme et le cancer du poumon.
L'entrée de la « maison du meurtre » au 23-A, rue Milyutenko (photographie de sources ouvertes, 2017)
Initialement, les autorités municipales prévoyaient de démolir le bâtiment et d'en construire un nouveau à sa place (un immeuble de 25 étages était initialement envisagé), qui comprendrait à la fois des logements pour les résidents du dortoir susmentionné et des appartements à vendre « à tout le monde ». Mais les plans ont ensuite changé : un autre emplacement a été choisi pour le nouveau complexe résidentiel, à environ 700 mètres du bâtiment meurtrier, au croisement des rues Milyutenko et Sholem Aleichem.
Le 6 octobre 2016, le Conseil municipal de Kyiv, par sa décision n° 168/1172, a approuvé le transfert de deux parcelles de terrain à l'adresse spécifiée, d'une superficie respective de 0,5514 hectare (numéro cadastral : 8000000000:62:029:0030 ) et de 0,1726 hectare (numéro cadastral : 8000000000:62:029:0072 ), à l'usage permanent de l'entreprise municipale Spetszhilfond pour la « construction, l'entretien et l'exploitation d'un immeuble résidentiel avec dépendances ». Par la suite, le 26 juillet 2017, le directeur de l'Administration d'État de la ville de Kyiv (KCSA), Vitaliy Klitschko, par son arrêté n° 903, a désigné ladite entreprise comme maître d'ouvrage des travaux de construction de cet immeuble.
Les autorités municipales décidèrent de construire ce complexe résidentiel, baptisé « Forest » (apparemment en référence au nom de la zone forestière), grâce à des fonds empruntés, c'est-à-dire en vendant les appartements vacants de l'immeuble. La construction fut planifiée en trois étapes. Il s'agirait d'un seul bâtiment en cinq sections de hauteurs variables (9, 18 et 25 étages) comprenant environ 500 appartements.
Les entrepreneurs chargés de ces travaux étaient Skybud Group LLC (premier complexe de lancement, contrat avec l'entreprise d'État Spetszhilfond du 7 décembre 2017, pour un coût de 75,6 millions d'UAH) et BK Royal House LLC (deuxième et troisième complexes de lancement, contrats des 22 avril et 30 mai 2019, pour un coût de 268,7 millions d'UAH). Par ailleurs, l'installation des lignes électriques de ce complexe a été identifiée comme un poste de dépenses distinct. Skybud Group LLC, avec qui un contrat correspondant de 60,4 millions d'UAH a été signé le 6 juillet 2020, a également été chargé de la réalisation de ces travaux.
Dès le départ, la mise en œuvre du projet a été chaotique. L'un des principaux problèmes résidait dans les retards importants de construction : par exemple, le fonds de logement Spetszhilfond n'a obtenu le permis de construire que le 25 janvier 2019. En raison notamment de ce retard, et du confinement lié à la pandémie de Covid-19 en 2020, les contrats ont été modifiés afin de repousser la date d'achèvement. Cette lenteur a, entre autres, engendré le mécontentement des résidents de l'immeuble surnommé « l'immeuble tueur ». Ces derniers se sont plaints à maintes reprises de leurs conditions de vie, tant avant le début des travaux (par exemple, en 2018 ) que pendant la construction du complexe résidentiel Forest ( en 2021 ). Cependant, cela n'a eu aucun impact sur le rythme du chantier.
Ces faits ont été portés à l'attention des spécialistes du Département du contrôle financier interne et de l'audit de l'administration municipale de Kyiv en 2021-2022. Ils ont constaté que, selon les plans de l'administration municipale, le complexe résidentiel Forest devait être construit en 2021. Or, à la fin de cette année, aucun des trois sous-ensembles n'était achevé ; leur taux d'avancement variait de 14 % à 56 %. L'entreprise n'a fourni aucune explication valable à ces retards aux auditeurs. Cependant, selon ces derniers, ces retards étaient dus à une gestion inefficace et à un contrôle insuffisant des entreprises par Spetszhilfond. Ils ont notamment pointé du doigt l'« organisation inadéquate du soutien aux travaux de construction » par Spetszhilfond, et notamment les « retards » dans l'obtention du permis de construire.
Par ailleurs, les auditeurs de la mairie de la capitale ont constaté plusieurs violations financières lors de la mise en œuvre de ces projets, dont certaines étaient également liées à des retards de construction. Plus précisément, ils ont constaté que les entrepreneurs susmentionnés avaient perçu des avances pour la construction, mais ne les avaient pas utilisées dans les délais maximums stipulés dans les contrats, ce qui a entraîné un cumul de créances de 56,7 millions d'UAH auprès de la société de services publics Spetszhilfond au 1er septembre 2022 (36,5 millions d'UAH dus par Skybud Group LLC et 20,1 millions d'UAH dus par BK Royal House LLC). Ceci, par exemple, a permis à ces entreprises d'utiliser librement et gratuitement des sommes importantes provenant de Spetszhilfond.
De plus, selon les auditeurs, cette entreprise municipale n'a intenté aucune action en justice pour la restitution de ces fonds en 2020-2021. Au moment de cet audit, Spetszhilfond avait engagé trois actions en justice pour le remboursement d'une partie de cette dette, pour un montant total de 9,37 millions d'UAH. Les auditeurs ont également constaté qu'au 11 août 2022, les acquéreurs d'appartements de ce complexe résidentiel avaient transféré 271,3 millions d'UAH à Spetszhilfond, mais que la société n'avait alloué que 231,1 millions d'UAH (85 % du total) à la construction. De plus, seuls 183,3 millions d'UAH (68 %) de ces ressources financières ont été effectivement utilisés, tandis que Spetszhilfond a utilisé le reste des fonds des investisseurs – environ 40,2 millions d'UAH – pour ses propres besoins.
En outre, le Département de contrôle financier interne et d'audit de l'administration municipale de Kiev a découvert que le coût d'installation des lignes électriques externes dans le complexe résidentiel Forest pourrait avoir été gonflé de 1,3 million de hryvnias en raison de volumes de travail surestimés, de coûts de matériaux et d'autres facteurs.
D'autres autorités réglementaires ont également constaté des infractions lors de la construction du complexe résidentiel Forest. Par exemple, entre août 2019 et janvier 2020, l'Inspection d'État de l'architecture et de la construction a émis 11 injonctions d'arrêt des travaux et 10 amendes (le montant final n'est pas public, mais les estimations suggèrent plus de 853 000 hryvnias – KV) à l'encontre de Skybud Group LLC, BK Royal House LLC et Project Building LLC (le concepteur du complexe).
Ainsi, lors de leurs inspections, les spécialistes du GASI ont constaté que les entreprises de construction n'avaient notamment pas établi de plan de circulation à proximité de l'entrée du chantier et n'avaient pas installé d'auvent continu à l'entrée de deux sections du bâtiment. En conséquence, des réclamations ont été déposées contre la société Project Building LLC, concernant l'absence de places de stationnement permanentes, ce qui constitue une violation des règles d'urbanisme et des restrictions de conception applicables à ce projet ( les protocoles d'accord correspondants ont été émis par le Département de l'urbanisme et de l'architecture de l'administration municipale de Kyiv le 5 décembre 2016, mais le texte intégral n'est pas accessible au public ).
À l'automne 2019, suite aux premières inspections, Spetszhilfond, une entreprise municipale, et les trois sociétés susmentionnées ont intenté une action en justice contestant les ordonnances et décisions de l'Inspection nationale de l'architecture et de la construction. L'affaire a duré près de quatre ans, jusqu'à ce que, comme indiqué précédemment, en août 2023, le Tribunal administratif de la Fédération de Russie fasse partiellement droit aux demandes des plaignants. Les tribunaux ont jugé illégale et annulé l'ordonnance du 13 août 2019 contre Project Building LLC, ordonnant la correction des violations de la législation sur l'urbanisme, des codes, normes et réglementations du bâtiment. Cette ordonnance alléguait, entre autres, que le projet de complexe résidentiel Forest n'incluait pas de vide-ordures.
Capture d'écran de la décision du tribunal du 4 août 2023
Le 16 mars 2023, le député du conseil municipal de Kyiv, Yuriy Zubko (faction de l'Union panukrainienne de la Patrie), a déposé un projet de résolution modifiant la décision du conseil municipal de transférer le terrain du complexe résidentiel Forest à l'usage permanent de l'entreprise municipale Spetszhilfond.
Le député a proposé d'amender la résolution afin de préciser que l'achèvement de cet immeuble résidentiel doit être financé par le budget. Il a notamment justifié cette initiative par le fait qu'en temps de guerre, en raison de la faible demande immobilière et de la baisse des revenus des ménages, il est impossible de vendre les surfaces disponibles. Le député a également souligné que le coût estimé de la construction avait augmenté (sans préciser de combien – KV). Cela, a-t-il expliqué, est dû, entre autres, à la nécessité d'adapter les documents de conception lors de l'agression militaire russe, en éliminant les matériaux de construction produits en Biélorussie et en Russie et en les remplaçant par des matériaux similaires provenant d'autres fabricants.
Parallèlement, Yuriy Zubko est convaincu que ce complexe résidentiel doit être achevé de toute urgence, car 30 % de ses surfaces seront cédées gratuitement aux résidents de l'« immeuble tueur » du 23-A, rue Milyutenko, et 80 autres appartements sont destinés aux orphelins en attente d'un logement. Cependant, à ce jour, ce projet de résolution n'a pas encore été approuvé par le Conseil municipal de Kiev.
Malgré des difficultés financières évidentes, le 14 juin 2023, Spetszhilfond, une entreprise municipale, a signé un contrat avec BKF Granit LLC pour achever la construction de la première phase du complexe résidentiel Forest. Pour 92,6 millions de hryvnias, la société s'est engagée à terminer les travaux que Skybud Group LLC n'avait pas pu achever avant le 30 décembre 2023. Or, le contrat avec l'entrepreneur initial pour ce projet avait été résilié le 1er novembre 2021, officiellement « par consentement mutuel ».
Dès l'appel d'offres pour l'achèvement du bâtiment, le Bureau Nord du Service d'audit de l'État ukrainien a exprimé ses inquiétudes concernant ce processus. KV n'a pas pu trouver la liste complète des commentaires des auditeurs, mais certains d'entre eux sont brièvement mentionnés sur la page Prozorro de cet appel d'offres. Plus précisément, les « auditeurs » ont souligné des violations de la loi ukrainienne sur les marchés publics dans le rejet d'autres propositions, ainsi qu'une « désignation partiale et partiale du lauréat ». Apparemment, c'est précisément pour éviter des problèmes lors de l'exécution future de ce contrat et pour empêcher son annulation par les autorités de régulation que la société de services publics Spetszhilfond a interjeté appel des conclusions des auditeurs de l'État auprès du KOAS.
Il est intéressant de noter que le dossier d'appel d'offres relatif à ce marché a révélé des variations du coût de construction. Au 6 juillet 2021, le coût estimé des travaux (bâtiment et parking) s'élevait à 679,3 millions d'UAH (dont 137,3 millions d'UAH pour la première phase de construction). Au 1er novembre 2022, il avait atteint 1,06 milliard d'UAH (dont 205,2 millions d'UAH pour la première phase de construction).
Comme l'a rapporté KV, le 19 juin 2023, le département du district de Podilsky de la police nationale de Kyiv a ouvert une enquête pénale pour négligence professionnelle à l'encontre des responsables de l'entreprise municipale Spetszhilfond (article 367, paragraphe 2, du Code pénal ukrainien) lors de l'exécution d'un contrat portant sur la construction de la première phase du complexe résidentiel Forest. Le 5 juillet, Volodymyr Shariy, directeur de cette entreprise municipale, a été inculpé.
Au cours de l'enquête, les forces de l'ordre ont établi que Skybud Group LLC avait réalisé des travaux pour un montant total de 52,3 millions d'UAH (70 % du volume prévu), après quoi le contrat, comme indiqué précédemment, a été résilié. Les enquêteurs ont également appris qu'au 1er février 2022, l'entrepreneur devait à Spetszhilfond 21,1 millions d'UAH d'acomptes, pour des travaux non encore achevés. Par ailleurs, la police estime que Volodymyr Shariy était tenu d'engager des poursuites judiciaires pour recouvrer ces fonds sur les comptes de l'entreprise municipale qu'il dirigeait, mais qu'il n'a pas rempli cette obligation.
Le même jour, le 5 juillet dernier, Spetszhilfond a déposé une plainte auprès du tribunal de commerce de Kiev afin de récupérer 21,8 millions d'UAH auprès de Skystroy Group LLC, soit le montant spécifié dans l'avenant de résiliation du contrat du 1er novembre 2021 (la raison pour laquelle la Police nationale cite un montant différent reste inconnue – KV). L'entreprise a justifié ses demandes devant le tribunal de commerce de Kiev en faisant valoir que, dans le cadre du contrat de construction du complexe résidentiel Forest, l'entreprise était tenue d'utiliser le montant de l'acompte spécifié dans un délai de trois mois et, en cas de non-utilisation des fonds, de les restituer à Spetszhilfond. Cependant, aucune de ces dispositions n'a été respectée. Il est probable que cette affaire ne sera pas examinée au fond dans les prochains mois, seule une audience préparatoire étant prévue le 22 août 2023.
Le chantier du complexe résidentiel Forest en août 2023 (photo — LUN)
Complexe résidentiel Forest. Qui le construit ?
Selon le système d'analyse Youcontrol , la société Skybud Group LLC, basée à Kyiv, a été enregistrée en juin 2015. Son fondateur et bénéficiaire effectif est Oleksandr Stepenko, résident de Kyiv (depuis juin 2019), et son gérant est Igor Softenko (depuis juillet 2021). Lors de la signature de l'accord susmentionné avec l'entreprise municipale Spetszhilfond et durant les premières années de sa mise en œuvre, le propriétaire de cette SARL était Oleksandr Beskrovny, résident de la ville de Myronivka, dans la région de Kyiv (de mai 2016 à juin 2019), et les gérants étaient Volodymyr Filonchuk (2017-2018), Oleksandr Beskrovny (2018-2019), Tymofiy Hnatyuk (2019) et Mykhailo Muzychenko (de 2019 jusqu'à la nomination de Softenko).
La société BC Royal House LLC a été enregistrée à Kyiv en avril 2018. Son directeur est Sergey Polikarpov, et son fondateur et bénéficiaire effectif est Alexander Shershnev, résident de Kyiv (il est propriétaire de la société depuis mars 2019). Fait intéressant, de décembre 2018 à mars 2019, BC Royal House appartenait à Alexander Stepenko, mentionné précédemment.
La SARL à capital « PKF Granit » a été enregistrée en décembre 2007. Ses fondateurs sont les résidents de Kyiv Petro Starchenko (également directeur de cette SARL), Gennady Bazilevich, Poklikarp Bambizo, Alexander et Viktor Vydrenky (ce dernier est également le bénéficiaire ultime de cette société) et la SA « ZNIKIF « Granit-Invest » ».
Les sociétés Skybud Group LLC, BK Royal House LLC et BKF Granit LLC participent activement aux appels d'offres lancés par diverses entités étatiques et municipales (principalement à Kyiv). Depuis la mise en place du système Prozorro, elles ont remporté 37 contrats pour un montant total de plus de 3,2 milliards d'UAH. Spetszhilfond est leur principal client. Cette société de services publics a signé sept contrats avec Skybud Group LLC pour un montant total de 705,5 millions d'UAH, onze contrats avec BK Royal House LLC pour un montant total de 1,3 milliard d'UAH et huit contrats avec BKF Granit LLC pour un montant total de 539,1 millions d'UAH.
Pour rappel, Volodymyr Shariy dirige l'entreprise municipale Spetszhilfond depuis mars 2016, et avant cela, il en était le directeur adjoint depuis février 2015. Lors de la précédente, la 8e législature du Conseil municipal de Kiev, Shariy était simultanément député du parti Solidarité et membre de la commission permanente du Conseil municipal sur le développement urbain, l'architecture et l'aménagement du territoire.
L'entreprise municipale en question est subordonnée au Département de la construction et du logement de l'administration municipale de Kyiv, dirigé par Borys Rabotnik depuis le 2 juillet 2021. Du 22 mars 2016 au 25 octobre 2019, ce département était dirigé par Konstantin Fedotov , du 25 octobre 2019 au 1er juillet 2020 par Volodymyr Denisenko et du 1er juillet 2020 au 14 décembre 2020 par Serhiy Martynchuk.
Depuis 2018, les activités de ce département sont supervisées par Vyacheslav Nepop, vice-président de l'administration municipale de Kyiv . M. Nepop est connu pour avoir été directeur de l'entreprise municipale « Zhilinveststroy-UKB » (de 2002 à 2018) et membre du conseil municipal de Kyiv lors des 4e, 5e, 7e, 8e et 9e législatures actuelles (il a été élu lors des dernières élections sous l'étiquette du parti UDAR du maire de Kyiv, Vitali Klitschko).
I van Kulik, traduit par Skelet.Org
Les forces de l'ordre préparent un « jour du jugement » pour les subordonnés de Viatcheslav Nepop.
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